太陽光発電設備
土地活用 -農地転用-
今一番気になる話題をお届けします。

ここ最近、農地へ太陽光発電の設置をご検討されている方からのご相談を頂いた為、農地転用についてご紹介します。
使用されていない田畑で問題になっている耕作放棄地を農地転用し、太陽光発電の設置場所として有効活用しようとご検討されている方や、地方自治体が増えています。
しかし、若者の農業への新規参入なども増えてきており、すべての休耕地を太陽光発電で敷き詰めるようなことは見直す必要があるという意見もあります。農家を受け継ぐ事が難しい過疎地や限界集落と呼ばれる場所に限っては、農地を転用して太陽光発電パネルの設置を検討するのも一つと言えますが、よく調べて納得した上で設置しましょう。

農地へ太陽光発電を設置する
農地へ太陽光発電を設置しようと検討されている方の中に、他の地目より固定資産税が低くいため、農地のまま太陽光発電を設置しようと検討される方がいますが、農地へは基本的に、農業以外にその土地を利用することが出来ず、太陽光発電を設置する場合は、農地転用の手続きを行い許可を得なければ設置することができません。また、許可無く設置した場合は下記の罰則があります。
農地転用の手続きを行なわず太陽光発電を設置した場合
3年以下の懲役または300万円の罰金
■都道府県知事から現状回復、工事中止の命令
これに従わなかった場合、6か月以下の懲役または30万円以下の罰金が課せられてしまいますので注意しましょう。
しかし、例外として、農地転用を行わず太陽光発電を設置する、ソーラーシェアリング(営農型太陽光発電)というものがあります。農林水産省に申請が必要となり、一時転用の許可が出た場合のみ設置することが可能です。条件を満たすことが出来ても、ソーラーシェアリング制度が2013年3月から開始されたため、農業委員会事務局等も過去に事例が無く、一時転用許可から発電開始までにかなり時間が掛かってしまうのが現状です。

 ソーラーシェアリング(営農型太陽光発電)

農地転用の手続きを行わずに、地目を農地の状態で太陽光発電を設置することが可能な制度。ただし、下記を満たすことが条件ですので、注意が必要です。
地目を農地の状態で太陽光発電を設置する場合の条件
一時転用許可期間は3年以内(再度許可可能)
■発電設備(パネル)の下部の農地での営農の適切な継続(※)が確実で、パネルの角度、間隔などからみて農作物の生育に適した日射量を保つ設計になっていること
■支柱の高さ、間隔などから見て、必要な農業機械などを効率的に利用できる空間が確保されていること
■支柱の面積が必要最小限で適正と認められること
■周辺の農地の利用、農業用排水施設などの機能に支障を及ぼさない
■発電設備の下部の農地で生産された収量等を年1回報告すること

※営農の適切な継続が確保されていないこととは
例1)営農が行われていない
例2)発電設備の下部の農地における単収が同じ年の地域の平均的な単収と比べておおむね2割以上減少している
例3)生産された農作物の品質に著しい劣化が生じている
例4)農作業に必要な機械等を効率的に利用することが困難であると認められる場合
参考⇒こちら(pdf)
上記のソーラーシェアリングを利用せず農地転用を行う際には、かなりの時間が必要となる場合が多数です。また、立地基準等により申請または届出が異なり、手続きに時間の掛かる市町村では2年程度かかる場合があります。すぐに施工が始められるわけではないので、注意が必要です。
農地転用の手続きについて
上記のソーラーシェアリングを利用せずに農地への転用をされる場合は、農地法に基づく許可、さらに土地の種類(立地基準)に基づく許可が必要です。また、農地転用の手続きには必要書類が多数あります。
農地法第4条、第5条について
農地法 許可が必要な場合 許可申請者 許可権者
第4条 自分の農地を転用する場合 転用を行うもの(農地所有者) 都道府県知事
農地が4haを超える場合は農林水産大臣
(地域整備法に基づく場合を除く)
第5条 自分の農地を転用する場合 売主(農地所有者)
買主(転用事業者)
<農地の所有者自らが自分の為に転用を行う場合は、農地法第4条の許可が必要>(法第4条第1項)
農地を農地以外の者にするものは、都道府県知事の許可を受けなければならない
※その者が同一の事業の目的に供するため4haを超える農地を農地以外のものにする場合には農林水産大臣の許可を受けなければならない(農村地域工業等導入促進法その他の地域の開発又は、整備に関する法律で政令で定めもの(以下地域整備法という。)の定めるところに従って農地を農地以外のものにする場合を除く)
<転用を目的に農地を買ったり借りたりする場合はm農地法第5条の許可が必要>(法第5条第1項)
農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの(農地を除く)にするため、これらの土地について法第3条第1項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には当事者が都道府県知事の許可を受けなければならない。この許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。
※これらの権利を取得する者が同一の事業の目的に供するため4haを超える農地又はその農地と併せて採草放牧地について権利を取得する場合には、農林水産大臣の許可を受けなければならない(地域整備法の定めるところにしたがってこれらの権利を取得する場合を除く。)
届出と許可申請
農地が都市計画法による「市街化区域」「市街化調整区域」に該当するかで農地転用の手続きが変わります。
・転用しようとする農地が「市街化区域」の場合は農地転用の届出
・転用しようとする農地が「市街化調整区域」の場合は農地転用の許可申請
市街化区域は、農地法による農地転用・転用目的権利移動については農業委員会への事前の届出で行うことができます。
都道府県知事・農林水産大臣の許可は必要ありません。
許可基準 農地区分及び許可方針(立地基準)
農地の種類 内容 農地法許可の基準
農用地区域内地 市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地 原則として許可されません。転用許可を得る為には、まず「農振除外申請」をする必要があります。
甲種農地 市街化調整区域内農地で、集団的に存在いしている(概ね10ha以上)農地で高性能機械による営農に適した農地や特定土地改良事業などの施工後8年以内の農地 原則として許可されませんが、下記の様な場合は例外的に許可される可能性はあります。
・農業用施設や農産物加工施設、土地収用認定施設になる場合
・集落接続の住宅になる場合(敷地面積500㎡以内)    等
但し下記の第1種農地より厳しく審査されます。
第1種農地 10ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地 原則として許可されま せんが、甲種農地の例外事例や次の様な場合は、許可されることがあります。
・国道や県道の沿道のガソリンスタンドやドライブイン等沿道サービス施設やトラックターミナル、倉庫等流通業務施設になる場合等
第2種農地 鉄道の駅が500m以内にある等市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地 周辺の他の土地に立地することができない場合等は許可されます。
第3種農地 鉄道の駅が300m以内にある等市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地 原則として許可されます。
農地転用手続に少なくとも必要な書類
・法人にあっては、定款(寄付行為)及び法人の登記事項証明書
・申請に係る土地の登記事項証明書
・申請に係る土地の地番を表示する図面
・転用候補地のイチ及び附近の状況を示す図面(縮尺50,000分の1~10,000分の1程度)
・転用候補地に建設しようとする建物または施設の面積、位置および施設間の距離を表示する図面(縮尺500分の1~2,000分の1程度)
・転用事業を実施するために必要な資力及び信用があることを証する書面
・所有権以外の権原に基づく申請の場合には、所有者の同意書
・耕作者が居る時は、耕作者の同意書
・転用に関連して他法令の許認可等を了している場合には、その旨を証する書面
・申請に係る農地が土地改良区の地区内にある場合には、当該土地改良区の意見書
・転用事業に関連して取水または排水につき、水利権者、漁業権者その他関係権利者の同意を得ている場合には、その旨を証する書面
その他参考となるべき書類
■まとめ
農地で太陽光発電を設置するには、上記のような様々な規制と手続きが必要になります。申請については、個人で手続きをすることは可能ですが、手間が掛かり法令の調査や関係省庁との調整など、簡単にいかない場合がありますので、時間が掛かる場合があります。その場合、行政書士の方へ依頼することも可能ですので、お客様へ合った方法で申請しましょう。
農地転用の場合は、上記で紹介した手続が全てではありません。転用を見越して見切り発車で進めてしまうと思わぬ損失が生じること雄なりますので注意しましょう。

また農地転用前に土地を購入することはお勧めしません。太陽光発電事業は、高利回りの投資(6%~13%)という大きな魅力があり、土地を取得して太陽光発電を設置する場合、土地の値段は安価であればあるほど利回りが良いため、坪単価の低い農地へ注目が集まります。
しかし、不耕作目的の農地取得は、農地を資産保有又は、投資の対象とする権利取得(所有権、賃貸借件、使用貸借県の取得)を防ぐことを目的とした法律で禁じられています。
このため、農地法第3条の許可による権利取得後3年を経過し、かつ3耕作以上(3年3作)の実績が無い場合は 農地転用をすることが出来ないので、注意しましょう。

農地転用手続を始める前に、ぜひ【太陽光発電比較ナビ】の業者の方へ相談し手続の期間や、基準を満たしているか等、十分納得した上で手続を行い太陽光発電を設置しましょう。

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